L’État des Risques et Pollutions (ERP) est un diagnostic immobilier obligatoire que tout propriétaire ou bailleur doit fournir lors d’une transaction immobilière : vente, location classique, location saisonnière ou donation. Ce document informe le futur acquéreur ou locataire des aléas naturels, miniers, technologiques, sismiques, du radon et de la pollution des sols auxquels le bien immobilier pourrait être exposé. Depuis sa création sous la dénomination ERNT en 2006, il a connu plusieurs évolutions majeures pour couvrir des risques toujours plus larges. Vous pouvez consulter un exemple concret et obtenir votre document en quelques minutes sur erp-france.com.
Historique et évolutions réglementaires de l’ERP
La loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques naturels et technologiques a posé les premières bases de l’obligation d’information. Le document s’appelait alors ERNT (État des Risques Naturels et Technologiques) avant de devenir l’ERNMT en 2013 avec l’intégration du risque minier. En 2018, l’arrêté du 18 décembre 2017 a fait émerger l’ESRIS (État des Servitudes ‘Risques’ et d’Information sur les Sols), intégrant pour la première fois les Secteurs d’Information sur les Sols (SIS) et donc la dimension de pollution des sols.
Un second arrêté, daté du 3 août 2018, a rebaptisé le document en ERP en y ajoutant le risque radon. La dernière évolution majeure est intervenue en 2023, à la suite de la loi Climat du 22 août 2021 : l’ERP intègre désormais l’information relative au recul du trait de côte, un enjeu inédit pour les biens situés en zone littorale. Ce recul oblige à préciser, dans le formulaire, si le bien se situe en zone 0-30 ans ou 30-100 ans, ainsi que les prescriptions associées.
Quels biens sont concernés par l’obligation ERP ?
Tout bien immobilier, bâti ou non bâti, situé dans une commune couverte par au moins l’un des dispositifs suivants est soumis à l’obligation de fournir un ERP :
- Un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn) prescrit, approuvé ou appliqué par anticipation
- Un Plan de Prévention des Risques Miniers (PPRm)
- Un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRt)
- Une zone de sismicité classée de niveau 2 à 5
- Une zone à potentiel radon de niveau 3 (fort)
- Un Secteur d’Information sur les Sols (SIS) lié à la pollution
- Une commune listée dans le décret sur le recul du trait de côte
Pour vérifier rapidement si votre commune est concernée, il suffit de consulter l’arrêté préfectoral relatif à l’Information des Acquéreurs et Locataires (IAL). Chaque département publie ses arrêtés dans un Recueil des Actes Administratifs (RAA). Ces données sont intégrées dans les outils spécialisés qui permettent de générer un ERP conforme en quelques clics.
Contenu obligatoire du formulaire ERP
Le formulaire officiel de l’état des risques, téléchargeable sur georisques.gouv.fr ou service-public.fr, comporte deux pages structurées. La première page traite de l’arrêté préfectoral (dont le numéro n’est plus obligatoire depuis 2023), de l’adresse du bien, du numéro de la parcelle cadastrale, de la situation par rapport aux Plans de Prévention des Risques et des prescriptions de travaux éventuelles.
La seconde page aborde le zonage sismique, les zones à potentiel radon, les SIS relatifs à la pollution des sols, la déclaration des sinistres indemnisés au titre du régime Cat-Nat (désormais intégrée directement à l’ERP depuis 2023), les pièces jointes et la localisation du bien. Depuis la réforme de 2023, la déclaration de sinistre n’est plus un document séparé : elle est fusionnée avec le formulaire ERP, simplifiant la lecture pour l’acquéreur ou le locataire.
Durée de validité et moment de remise
La durée de validité de l’ERP varie selon le contexte de la transaction. Dans le cadre d’une vente, d’une donation, d’un échange ou d’un partage, le document doit dater de moins de 6 mois à la date de signature de l’acte authentique. Il doit être annexé dès la signature du compromis ou de la promesse de vente.
Pour une location (classique ou saisonnière), l’ERP doit également avoir moins de 6 mois et être remis au locataire au moment de la signature du contrat de bail. Si un nouveau bail est signé entre les mêmes parties sans modification des risques ni évolution réglementaire, un renouvellement de l’ERP n’est pas systématiquement exigé, mais il est vivement recommandé pour éviter tout litige.
Qui peut établir un ERP et comment ?
Contrairement à d’autres diagnostics immobiliers comme le DPE, l’ERP ne requiert pas de certification spécifique de la personne qui le réalise. Le propriétaire peut techniquement le remplir lui-même à partir des données publiques disponibles, notamment via la plateforme georisques.gouv.fr. Cependant, cette démarche manuelle est longue, complexe et source d’erreurs : il faut identifier le bon arrêté préfectoral parmi plusieurs, croiser plusieurs cartographies, interpréter les zonages et les prescriptions de travaux.
Des plateformes spécialisées reposant sur une base de données enrichie permettent de générer un ERP complet et conforme en quelques minutes. Ces outils effectuent automatiquement la mise en correspondance entre l’adresse du bien, les arrêtés préfectoraux applicables et les risques associés. Ils assurent une mise à jour continue en intégrant les nouvelles données réglementaires (nouveaux PPR, révisions de zonage, arrêtés modificatifs) sans délai.
Conséquences en cas de non-respect de l’obligation
L’absence d’ERP ou la remise d’un document incomplet, inexact ou périmé expose le vendeur ou le bailleur à des risques juridiques sérieux. L’acquéreur ou le locataire lésé peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix de vente ou du loyer. Ces litiges ont donné lieu à de nombreuses décisions de jurisprudence, souvent défavorables au vendeur qui n’avait pas respecté l’obligation d’information.
Par ailleurs, si un sinistre survient et que l’ERP ne mentionnait pas le risque correspondant, la responsabilité civile du propriétaire peut être engagée. En cas d’état des risques erroné sur la pollution des sols, par exemple, le coût de dépollution peut peser sur le vendeur si l’acquéreur prouve qu’il n’a pas été informé. Produire un ERP fiable, à jour et conforme reste donc la meilleure protection contre ces contentieux.
Les Plans de Prévention des Risques : comprendre les distinctions
Les Plans de Prévention des Risques constituent le socle réglementaire de l’ERP. Un PPR peut être à trois stades : prescrit (en cours d’élaboration, mais opposable pour certaines décisions), approuvé (entré en vigueur par arrêté préfectoral) ou appliqué par anticipation (opposable avant son approbation définitive). Ces distinctions ont une incidence directe sur l’ERP : un bien situé dans le périmètre d’un PPR prescrit doit le mentionner, même si les zonages définitifs ne sont pas encore arrêtés.
Les PPRn couvrent les inondations, les mouvements de terrain, les avalanches, les feux de forêt ou encore le retrait-gonflement des argiles. Les PPRm concernent les zones d’ancienne exploitation minière. Les PPRt délimitent les zones à risques autour des sites industriels classés Seveso. Chaque type de plan génère des prescriptions de travaux différentes, que l’ERP doit restituer clairement pour que l’acquéreur comprenne les contraintes pesant sur le bien.
Questions fréquentes sur l’ERP
L’ERP est-il payant ?
Le formulaire officiel est gratuit et téléchargeable sur les plateformes publiques. En revanche, sa réalisation via un professionnel ou une plateforme spécialisée est payante, le tarif variant selon le niveau de prestation souhaité (réalisation autonome ou avec transfert de responsabilité à un expert-urbaniste).
L’ERP concerne-t-il aussi les terrains non bâtis ?
Oui. L’obligation s’applique à tout bien immobilier au sens large, bâti ou non bâti, dès lors que la commune est concernée par un des dispositifs de prévention des risques listés dans l’arrêté préfectoral IAL.
Que se passe-t-il si le formulaire évolue entre la promesse et l’acte ?
Si un nouvel arrêté préfectoral est publié entre la signature de la promesse et celle de l’acte authentique, et que l’ERP remis lors de la promesse devient non conforme, il est nécessaire de produire un nouvel ERP actualisé avant la signature de l’acte définitif. La conformité doit être assurée à chaque étape de la transaction immobilière.
